《天津日报》报道 | 这家昔日“顶流” ，颓败多年以后 ，何以能强势回归？
时间：2024-09-26 16:40:11
悄然许久的祥瑞大厦又恢复了昔日的喧嚣。作为昔日商圈“顶流” ，祥瑞大厦的祛除一度成为天津人心中的遗憾。它的颓败是古板百货业的缩影 ，而它的“重生”为老牌阛阓提供了一份刷新样本。
现在 ，祥瑞大厦有哪些新玩法？在众多阛阓趋于同质化的情形下 ，它将怎样突出重围？带着这些疑问 ，记者划分在差别时段走进祥瑞大厦 ，去感受它的新业态和新转变。
昔日绚烂
高端阛阓 潮流胜地
载满青春回忆的都会地标
谈及祥瑞大厦 ，天津人总有道不完的回忆。
“祥瑞大厦开业第一天我就来了 ，其时是伊势丹承包的 ，卖的都是高端品牌 ，尚有保龄球馆、溜冰场等。要知道 ，在谁人年月 ，来这儿消耗的 ，都是最赶时髦的人。”祥瑞大厦是上世纪90年月我市休闲消耗潮流胜地 ，40多岁的徐女士对其印象格外深刻 ，“我有几个同砚 ，其时经常跑来溜冰 ，一回学校提及这事儿 ，同砚们就特殊羡慕。”
“我的第一套化妆品就是在这儿买的！”28岁的王染说到祥瑞大厦时全是兴奋。她就读的高中就在祥瑞大厦周围。下学回家时 ，她和小同伴总会进去逛一逛 ，“其时 ，一楼有丝芙兰、完善日志、伊蒂之屋等美妆店 ，爱美的女孩儿总会不自觉地想去转一圈儿。”
承载着一代人青春回忆的祥瑞大厦 ，是我市地标修建。“周末咱哪儿见？”“祥瑞大厦！”从上世纪90年月到千禧年月 ，这样的对话常泛起在朋侪之间。
它于1991年始建、1993年营业。作为其时的重点项目 ，其建设投资超3亿元。
建成后 ，祥瑞大厦在南京路周边一片低层修建中显得格外挺秀。大厅中央的水帘在灯光映射下熠熠生辉 ，吸引人们争相“打卡”。入口百货、高端餐饮、时尚运动场……新颖多样的业态 ，一度为其带来富足的客流。
落寞悄然
客流镌汰 空置率高
单日最多只有1000人次
时光荏苒 ，祥瑞大厦留在了人们遥远的影象里 ，却难以重现上世纪90年月的绚烂。
2006年9月 ，伊势丹搬家至扑面的现代城 ，米莱欧承包祥瑞大厦1层至6层的商铺运营 ，祥瑞大厦坚持相对稳固的谋划水平。
随着时代更迭 ，周边商业快速生长 ，祥瑞大厦在强烈竞争中的劣势展现。气概陈腐、装备老化等问题日渐凸显 ，加之谋划定位不清晰、缺乏特色业态 ，大厦日渐冷清。
尤其自2020年起 ，阛阓客流大幅镌汰 ，商铺空置率升高。2023年年头 ，米莱欧撤场。祥瑞大厦明珠蒙尘 ，景物不再。
“以前 ，祥瑞大厦是古板百货的运营模式。现在 ，大部分人已逐渐倾向于网购、代购等消耗形式。其他新商业项目 ，大多以影戏院、儿童乐园、博物馆等体验类业态为主。尤其是近些年 ，主打大而全的购物中心 ，将吃、喝、玩聚在一起 ，更能吸引消耗者 ，因此古板百货也就逐步祛除了。”眼下 ，天津都会运营生长有限公司（以下简称城运生长）商业运营认真人王子正认真祥瑞大厦刷新、运营 ，追忆往昔仍难掩遗憾。
据王子及其团队统计 ，2023年上半年 ，祥瑞大厦单日人流量最多只有1000人次左右 ，这其中还包括阛阓事情职员。
大刀阔斧
小而美 年轻化
聚焦18岁至35岁消耗者
只管景物不再 ，但祥瑞大厦依然具有地理位置优越、交通便当、周边消耗潜力大等优势。为此 ，去年9月 ，918博天堂以所属城运生长为实验主体 ，团结天津劝业华联集团有限公司 ，正式启动对祥瑞大厦项目的刷新升级。
但眼前最要害的问题是——怎么改？
祥瑞大厦总面积6.1万平方米 ，1层至6层商业区域总面积2.7万平方米。现代化商业综合体的面积普遍较大 ，动辄5万平方米以上 ，祥瑞大厦只有其一半。“直接套用一定不对适。”王子理性剖析 ，“周边商圈群集了大宗购物中心和百货阛阓 ，为阻止同质化竞争 ，必需要走一条差别化生长蹊径。”
在刷新前 ，王子及其团队对周边商圈举行剖析。
该商圈节沐日客流日均4万至5万人次 ，通常3万至4万人次 ，其中18岁至35岁人群占81%。
这组数据给了王子团队一针“强心剂”：“我们就将目的客群定位在18岁至35岁的消耗者！”
有了目的后 ，王子团队辗转于武汉、重庆、成都、上海、广州等多个都会 ，实地相识今世年轻人的消耗偏好。他们发明 ，二次元谷子店以及社交属性强的酒吧备受年轻人接待。
王子对此诠释道：“谷子是英文‘Goods’的谐音 ，代表漫画、动画、游戏等版权作品衍生出的周边产品。一些年轻人自称‘?吃谷人’ ，也就是热衷于购置和珍藏?动漫、游戏等IP相关周边商品的人。我们视察时还发明 ，许多年轻人都是‘夜猫子’。于是 ，我们决议着重从这两方面入手。”
据他透露 ，祥瑞大厦刷新时代 ，每一层的铺位切割、商业动线都重新做了调解 ，聚焦于小而美的特色店肆。他举例称：“之前3层无印良品的铺面有七八百平方米 ，面积过大。于是 ，我们将其切割成六七家小铺面 ，团结设计的动线后 ，刷新为小街区 ，纳入一些小型店肆 ，好比饮品店、烘焙店、潮流小玩具等。”
刷新完成后 ，祥瑞大厦商铺由原先的30多家提升至50多家；同时 ，通过升级装备设施、优化空间结构、提升装修品质等方法 ，提高了整体公区情形品质。
强势归来
出租率95% 租金坪效猛涨
差别化年轻化运营已显效果
经由9个月的刷新升级 ，祥瑞大厦于今年6月29日重新开门纳客 ，个性化结构和外檐光电玻璃幕墙 ，整体提升了大厦的科技感与体验感 ，而1层至5层业态和品牌组合上的调解也让消耗者眼前一亮。
刷新完成后 ，1层是潮玩娱乐主题 ，主打潮玩、咖啡、音乐餐吧品类 ，打造年轻人社交空间；2层是以谷子店为主、休闲体验为辅的我市首个二次元主题街区；3层以老字号策展空间为特点 ，巧妙融合了潮玩、中古零售和网红餐饮；4层、5层将娱乐与餐饮有机团结 ，整体构建了一个多元化和高品质的休闲娱乐综合体。
“我们通过引入一系列前沿且奇异的业态组合 ，包括二次元文化街区、中古奢侈品与二手精品市场、潮流零售空间、陶醉式游戏体验区以及多元化餐饮酒吧等业态 ，打造‘24小时×365天不打烊’运营模式 ，不但填补了周边购物中心业态的空缺 ，并且也顺应了夜经济的蓬勃兴起。”王子体现 ，祥瑞大厦刷新升级后 ，吸引了16家首店入驻 ，出租率、租金坪效等亦有所提升。
据他先容 ，现在 ，祥瑞大厦商铺出租率达95% ，租金坪效相较刷新前增添了近200%。现在 ，大厦通常客流量稳固在2万人次以上 ，周末可突破3万人次；月销售额（6月29日至7月28日）超1000万元。和已往几年相比 ，店肆销售额翻了一番多。
“之后 ，我们将启动对祥瑞大厦外檐的刷新升级和全楼的设施装备更新；起劲研究与天桥接驳、与周边片区融合的可行性；亲近关注市场动态和消耗者需求的转变 ，实时调解阛阓的谋划战略和业态结构 ，让祥瑞大厦坚持奇异性与竞争力。”据王子透露 ，大厦整体完工预计在2026年左右。
新业态
12家谷子店人气爆棚
二手循环市肆麋集“上新”
祥瑞大厦治理层在刷新之初通过前期大数据剖析及人流统计 ，将客群定位为年轻人。“找出他们喜欢玩什么”成为祥瑞大厦治理层要做的作业。
在经由数月的调研和探讨后 ，他们决议引入新业态。于是 ，现在的祥瑞大厦变得时髦起来。TOPTOY都会首发基地、霓虹舞蹈俱乐部等天津首店；老字号商业品牌IP中原1926、二手循环市肆两大立异力中心以及我市首个二次元主题街区——天马二次元等惊艳亮相。
记者在祥瑞大厦2层二次元主题街区看到 ，在营的12家各具特色的谷子店内都有不少年轻主顾。乐漫优谷是一家连锁品牌的谷子店。祥瑞大厦店是该品牌在我市落地的首店 ，也是旗舰店。店内事情职员告诉记者 ，店里商品的价钱从5元至200元不等 ，客群年岁大多在12岁至25岁 ，“我们天天的客流量约600人次 ，其中外地主顾占了两三成。遇上运动 ，主顾会更多。”
该事情职员说的运动 ，一是指店内自己的运动；二是阛阓举行的动漫展览、签售会等运动。据相识 ，祥瑞大厦自重新开业以来 ，举行了人气漫画《一人之下》作者签售会和二次元巡游等一系列以二次元文化为焦点的主题运动。
“我们考察发明 ，大厦周边上规模的谷子店未几 ，我们将2层整体打造为二次元主题街区 ，不但牢靠了项目的年轻定位 ，更在竞争强烈的商业配景下实现差别化生长。”城运生长商业运营认真人王子体现 ，接下来 ，天马二次元街区局部区域刷新完成后将汇聚超18家二次元店肆 ，以二次元文化及其背后的“圈层认同为基底”重构空间妄想。
祥瑞大厦3层的二手循环市肆——循环商品天下也是年轻人爱逛的地方 ，包、表、玩具等二手物品被摆上了货架。以主顾小菲的话说 ，主顾在这里不但能“淘宝” ，还能将小我私家的闲置物品拿来寄售 ，“这里总有好工具。”
据相识 ，这家7月中旬开业的店推行寄售模式 ，店肆的墙面上贴着“小我私家商品寄卖流程”——主顾可添加店肆微信 ，提供寄售商品图文信息 ，经专业职员确认后 ，将商品送至店内上架售卖。别的 ，主顾还可以将商品直接带到店里来寄卖。
“现在我们着力打造‘下店上厂’的笔直工业基地 ，妄想引进二手循环市肆的上下游企业 ，孵化循环经济工业 ，建设新的收益增添模子 ，汇聚商业融合生长的强盛协力。”王子说。
新模式
24小时不打烊
年轻人扎堆 好吃又好玩
“祥瑞大厦晚上的热闹水平不亚于白天。”8月31日夜间采访完成后 ，偕行的记者在朋侪圈留下了一组“九宫格”。
自从祥瑞大厦酿成“24小时×365天不打烊”阛阓后 ，这里一到晚上就成为年轻人的潮玩中心。采访当日晚上近11时 ，祥瑞大厦门口群集了不少年轻人 ，开在大厦门口的美肴冰品摊位座无虚席。
“来份老味儿刨冰。”摊主麻利地削冰、淋酱 ，纷歧会儿 ，一份小料丰富的刨冰被端到了主顾眼前。
“手得麻利 ，要纷歧会儿就排上队了。”摊主告诉记者 ，刨冰摊一样平常晚上9时最先“上人” ，谋划到越日破晓4时 ，一晚上能卖200多份 ，每到周末 ，销量能翻倍。
晚上11时左右 ，祥瑞大厦4层的风云再起游乐汇依旧热闹 ，舞萌游戏机前有不少年轻人排队。21岁的王鑫就是其中之一。对这位从小就在周围长大的年轻人来说 ，祥瑞大厦是个特别的保存。“望见祥瑞大厦 ，就感受快抵家了。”但24小时营业的祥瑞大厦对他来说有种别样的惊艳——原来祥瑞大厦还可以这样玩。
“游戏厅午夜12点关门 ，一会儿玩完跟朋侪去吃个暖锅。”王鑫有些恋恋不舍地说。
他说的暖锅是位于祥瑞大厦3层的川越泰暖锅 ，这是2020年就入驻祥瑞大厦的商家 ，天天营业至越日破晓4时。“周末的主顾许多 ，晚上店里差未几都能坐满。午夜12点至越日破晓4点的营业额约占全天营业额的30%左右。”据该店司理赵鑫先容 ，从大厦翻新开业至今 ，该店的新客户占了客流的10%。
除了川越泰暖锅 ，位于祥瑞大厦1层的芽捌堂餐厅晚上也灯火通明。“今天周六 ，6点半就有驻唱了。”26岁的西西是这家店的�？� ，他爱唱歌 ，更爱听歌 ，“听会歌儿 ，吃点串儿 ，回家睡觉。”
夜间的祥瑞大厦“好吃又好玩”。关于24小时营业 ，王子体现 ，祥瑞大厦地处焦点商圈 ，为全时域营业吸引客流提供了基础条件；同时大厦引进的特色餐酒吧、娱乐潮玩业态能够支持起24小时谋划的模式 ，“现在大厦提供全天候的物业效劳 ，阛阓正门等各个通道24小时一连开启。”
专家看法
首店经济引领客群消耗新需求
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薄文广
从1993年算起 ，祥瑞大厦已建成31年。老阛阓怎样拥抱新客群？祥瑞大厦以“16家首店”“24小时全时域谋划”“策展型业态”“二次元”等奇异属性给出了一个样本。
在南开大学滨�？⒀芯吭焊痹撼け∥墓憧蠢� ，首店经济是“流量收割机” ，其自带的新潮和稀缺属性对年轻人来说有着不可替换的吸引力。目今 ，阛阓的定位和谋划趋于同质化 ，要焕新生长 ，就要做到不但知足消耗者需求 ，还要引领客群消耗新需求。年轻人喜欢实验和体验新鲜事物 ，首店就是链接消耗者和新事物的一个较好的渠道。
祥瑞大厦重新开业以来 ，已引入寻酒堂、霓虹舞蹈俱乐部、扭蛋天下、北野家舒芙蕾等16家首店 ，在匹配目的客群需求的同时 ，实现了商业模式的立异 ，为消耗者打造了一个集娱乐、文化、购物于一体的全方位消耗体验空间 ，也为商家提供了更辽阔的市场与商业价值增添空间。
“有些首店的‘花期’较量短 ，怎样把首店谋划成为一个能留得住、干得火的老店 ，是阛阓治理层在引入业态、品牌时需要思索的问题。”薄文广以为 ，首店从爆款到“长红” ，还需深条理的立异。眼下 ，消耗者更注重体验感 ，追讨情绪共识 ，商家应以提升消耗体验为目的 ，一直健全消耗生态系统 ，完善消耗效劳功效。例如 ，商家在知足主顾对产品自己需求的同时 ，不可忽略情绪价值的输出 ，这是增添客户黏性的要害 ，“产品是酷寒的 ，效劳才华让整个消耗历程有温度。”
薄文广体现 ，现在 ，许多阛阓接纳场景化、陶醉式、主题化、IP化的立异战略 ，起劲引进复合业态 ，吸引首店落地 ，推动商业场景从简单的购物功效向多元化、体验化的偏向转变。
“首店可形成从点到面的‘涟漪效应’ ，将激活一座都会方方面面的消耗需求 ，与周边的商圈协同施展集聚效应 ，发动交通、演出、旅游等领域的生长 ，引发实体商业的消耗潜力。”他建议 ，天津应以打造国际消耗中心都会为主要支点 ，进一步拓展消耗载体、延伸消耗链条、优化消耗情形 ，起劲打造消耗升级新高地。
